Solidne fundamenty wiedzy o nieruchomościach i budowie domów

Jak wycenić nieruchomość?

Zdarza się, że dostajemy w spadku mieszkanie, lub działkę. Albo jesteśmy już jej posiadaczami, ale nie mamy pewności jaka jest wartość takiej nieruchomości. Wtedy najlepiej zgłosić się do specjalisty, który dokona fachowej wyceny. Jak się jej dokonuje? Odpowiedzi poniżej.

Jak się wycenia nieruchomość?

Wyceny nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Jej końcowym efektem jest stworzenie operatu szacunkowego, w którym określona zostaje wartość rynkowa nieruchomości. Wycena może również określić wartość odtworzeniową, bądź katastralną nieruchomości. Dla obiektów, które ze względu na obecne przeznaczenie, bądź sposób użytkowania określa się wartość odtworzeniową, gdyż takie nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość katastralna będzie miała znaczenie w przyszłości, gdy wprowadzony zostanie podatek katastralny i jego wysokość będzie ściśle zależeć od wartości nieruchomości.

 

Zasady wyceny nieruchomości

Rzeczoznawca dokonuje wyceny stosując przepisy ustawy o rachunkowości. Może to zrobić przy użyciu metod: porównawczej, dochodowej, kosztowej, bądź mieszanej, która zawiera elementy pozostałych. Metodę porównawczą stosuje się najczęściej, polega ona na wycenie na podstawie cen jakie osiągały podobne nieruchomości w okolicy, uwzględniając oczywiście indywidualne czynniki, oraz zmiany cen i upływ czasu. Metodę dochodową stosuje się, gdy chcemy poznać wartość np. czynszu. Niezbędna jest tutaj znajomość dochodu, który można uzyskać z czynszu, lub innych kwestii (np. dzierżawy) z danej nieruchomości, oraz jej podobnych. W metodzie odtworzeniowej określa się wartość nieruchomości, którą jest cena jaką należy zapłacić za grunt o zbliżonych cechach, a osobno wartość jej części składowych. Natomiast koszty jakie należy ponieść, aby części składowe odtworzyć, lub zastąpić są uznawane za wartość tych części. Metoda mieszana jest połączeniem dochodowej i porównawczej. Rzeczoznawca bierze pod uwagę ceny podobnych nieruchomości, oraz dochód jaki dostarczają, lub mogłyby dostarczać. Podstawową zasadą wyceny jest, aby ceny nieruchomości odnosiły się do rzeczywistej wartości obowiązującej w określonym regionie. Natomiast brane są również pod uwagę czynniki indywidualne takie jak: położenie i rodzaj nieruchomości, stan zagospodarowania nieruchomości, oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej.

Wartość nieruchomości, a hipoteka

Obciążenie kredytem hipotecznym nieruchomości ma istotny wpływ na jej cenę na rynku. Kwestia ta natomiast nie jest brana pod uwagę podczas wyceny przez rzeczoznawcę, dlatego obciążenie hipoteczne nie ma wpływu na określenie wartości nieruchomości. Gdy będziemy chcieli sprzedać taką nieruchomość, możemy sugerować się wartością określoną przez rzeczoznawcę, ale nikt nie zapłaci takiej samej ceny za np. działkę z obciążeniem, aniżeli za taką bez obciążenia. Stąd cena nieruchomości z hipoteką będzie zawsze niższa.

 

Robert Saj