Solidne fundamenty wiedzy o nieruchomościach i budowie domów

Podział nieruchomości przez geodetę

Kupując wymarzoną działkę lub grunt pod uprawę, zwracamy szczególną uwagę nie tylko na jej cenę, ale również na wielkość, lokalizację oraz potencjał inwestycyjny. Dopiero potem przychodzi czas na to, aby pomyśleć nad właściwym jej podziałem na mniejsze części. Wbrew pozorom nie jest to łatwe, ale jednocześnie nie jest niemożliwe – można skorzystać z pomocy fachowca, czyli geodety. Przekonaj się zatem, na czym to polega i podejmij właściwą decyzję już dziś.

 

Czym jest nieruchomość?

Nieruchomość to część powierzchni ziemskiej, będącej osobnym przedmiotem własności, czyli grunty np. działka budowlana oraz budynki, które do niej przynależą w całości lub tylko częściowo np. w postaci lokalu bądź mieszkania. Jednakże o tym, co konkretnie można zaliczyć do nieruchomości, a co nie, decydują przede wszystkim przepisy Kodeksu Cywilnego. Co więcej, w zależności od jej rodzaju, funkcji i przeznaczenia, nieruchomość można podzielić na:

  • gruntową – a więc konkretne części powierzchni ziemskiej stanowią odrębny przedmiot własności wraz z budynkami i częściami składowymi, które się na niej znajdują; do tej kategorii zalicza się również nieruchomości rolne oraz leśne,
  • budynkową – czyli budynki, które nie należą do gruntu, ponieważ w świetle prawa funkcjonują jako osobny przedmiot własności,
  • lokalową – są nimi mieszkania i lokale przeznaczone do działalności handlowej, usługowej lub biznesowej, które funkcjonują osobno i nie są zależne od nieruchomości „macierzystej”,
  • zajmowaną przez właściciela – nieruchomość ta należy do konkretnej osoby i wykorzystuje ją jako instrument własnej działalności, jak np. produkcja, dostawa towarów, czynności administracyjne, biura, sklepy, hale produkcyjne itp.,
  • inwestycyjną – jej głównym zadaniem jest zapewnienie źródła przychodów lub przyrost jej wartości dla osoby, która ją posiada. Taką nieruchomością będzie zatem budynek oddany jako stancja dla studentów lub grunt kupiony po niższej cenie, który w przyszłości będzie sprzedany za kwotę znacznie wyższą.

Co ciekawe, w Kodeksie Cywilnym natrafić można również na Ustawę o rachunkowości, w świetle której do nieruchomości zalicza się również: grunty, prawo do użytkowania wieczystego gruntów, budowle i budynki, lokale będące odrębną własnością, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego. A zatem odpowiedź na pytanie: Czym jest nieruchomość? Wcale nie jest tak oczywista i łatwa, jak wielu osobom może się to wydawać.

 

Podział nieruchomości – jak to działa?

Znajomość praw budowlanych, przepisów i kruczków prawnych odnoszących się do nieruchomości samych w sobie jednak nie wystarcza. Niezależnie od tego, w jakim celu kupiliśmy dany grunt czy działkę, warto również wiedzieć, jak rozplanować ją fachowo tak, aby jej użytkowanie przyniosło duże zyski w przyszłości. A zatem: na czym polega podział nieruchomości przez geodetę? Otóż okazuje się, że proces ten ma kilka etapów:

  1. Przygotowanie wstępnego planu podziału nieruchomości – należy go stworzyć na mapie zasadniczej lub na kopii mapy katastralnej. Mimo iż jest to zadanie, które możemy wykonać we własnym zakresie, lepiej jest zwrócić się o pomoc do specjalisty – geodety. Prawidłowo stworzony plan powinien zawierać takie informacje, jak m.in.: granice nieruchomości, powierzchnię dzielonej nieruchomości oraz jej oznaczenie według danych zawartych w ewidencji i księdze wieczystej;
  2. Złożenie wniosku o wydanie opinii dot. planu podziału działki – należy go złożyć w Urzędzie gminy w Wydziale Geodezji i Kartografii. Następnie wójt, burmistrz lub prezydent miasta powinien zbadać cel oraz sposób, w jaki właściciel gruntu zamierza wykorzystać nową nieruchomość, a ostateczną opinię wydaje jako postanowienie w formie pisemnej;
  3. Stworzenie projektu podziału nieruchomościjeśli opinia dotycząca wstępnego planu podziału gruntu będzie pozytywna, wówczas można przystąpić do stworzenia właściwego projektu podziału nieruchomości. Jednak ów obowiązek tym razem spoczywa tylko i wyłącznie na geodecie z odpowiednimi do tego uprawnieniami, czyli dokonywania rozgraniczeń, podziałów i sporządzenia dokumentacji dla prawników, a ponadto musi także m.in. wyznaczyć granice i punkty graniczne oraz oznaczyć ten podział na mapie. Gdy dokumenty będą już gotowe, geodeta składa je w Ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej w celu uzyskania klauzuli zgodności z tym związaną. Dopiero na tej podstawie możne zostać wydana decyzja o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości;
  4. Złożenie wniosku o podział nieruchomości – po wykonaniu czynności z poprzedniego etapu, należy ponownie odwiedzić Urząd miasta lub gminy i złożyć w nim ostateczny wniosek o podział nieruchomości, do którego trzeba dołączyć m.in. takie załączniki jak: tytuł prawny do nieruchomości na piśmie, wypis i wyrys z katastru nieruchomości, wstępny projekt podziału oraz kompletną dokumentację geodezyjną, czyli wszystko to, co zrobił wcześniej geodeta z uprawnieniami;
  5. Ostateczna decyzja zatwierdzająca podział, która jednocześnie jest zakończeniem postępowania w sprawie podziału nieruchomości przez geodetę, która nabiera pełnej mocy dopiero po upływie terminu odwołania się od niej;
  6. Dokonanie wpisu do księgi wieczystej i katastru nieruchomościwniosek o oznaczenie nieruchomości w księdze wieczystej powinien złożyć osobiście jej nowy właściciel. Co więcej, powinien dołączyć do niego również decyzję o zatwierdzeniu podziału nieruchomości i kompletną dokumentację geodezyjną. Natomiast zmiana w katastrze dokonywana jest z urzędu, czyli automatycznie bez udziału nowego właściciela gruntu.

 

A zatem podział nieruchomości przez geodetę to długi, skomplikowany i czasochłonny proces, do którego należy odpowiednio wcześniej się przygotować (zwłaszcza finansowo). Podobnie rzecz ma się z decyzją o kupnie gruntu – ją również trzeba dokładnie przemyśleć.

Powyższe argumenty jednoznacznie udowadniają, że podział nieruchomości nie tylko wymaga od jej właściciela nie tylko odpowiedniej wiedzy i znajomości przepisów prawnych, ale także wymusza konieczność skorzystania z usług profesjonalnego geodety. Najlepiej poprosić o pomoc fachowca, który świadczy usługi na terenie danego miasta, a więc przykładowo, jeśli podział nieruchomości ma zostać wykonany na terenie Gliwic, warto podjąć współpracę z geodetą z Gliwic lub okolicznych miast. Warto podjąć ten wysiłek, ponieważ na dłuższą metę sprzedaż i wynajem nieruchomości to bardzo dochodowy interes.